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乌龙:小区车库到底属于谁?法院判决:全体业主享有地下停车库的权益!

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发表于 2016-4-13 21:41:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 丐帮老帮主 于 2016-4-13 21:44 编辑

    乌龙:小区车库到底属于谁?法院判决:全体业主享有地下停车库的权益!
      南京鼓楼区法院一份未生效的判决,近日被人挖出来在网上传播后,成为房地产开发商和业主的关注焦点。有人欢呼小区车库判归业主共有,是一个革命性的判决。但也有完全不同的观点,依据相关法律、法规及规章的规定,针对判决所依据的理由进行了分析:
      观点一、建筑物与土地使用权不能分离。法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权,同时由于开发商没有土地使用权的份额,其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上,是开发商先建造了车库及商品房等其他建筑,并将商品房销售给全体业主,然后,业主取得房地产权证,在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。所有权和使用权都是开发商转让给业主的。作为地下车库,如果没有转让的话,应该属于原所有者。虽然车库未参与土地使用面积的分摊,但是,房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明,而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲,即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上,车库的所有权也不应当归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物,其所有人承担侵权责任,而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
      观点二、车库的成本。法院认为,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施是商品房成本的构成部分,而开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此法院认为,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定,开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
      法院在此完全混淆了两个概念:计划经济下的物价局定价销售,与现实当中商品房价格随行就市、不存在成本核算。在现实当中,商品房开发成本虽低,但可能卖出的价位高,而成本高的可能卖出的价位低。也就是说,商品房开发成本的高低并不一定能决定销售价格的高低。再说,购房者与开发商的关系是买卖关系而不是代建关系,所以也就根本不存在成本核算的问题。
      观点三、开发商的承诺对地下车库产权的影响。在该案中,业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺,小区将配建机动车库供业主使用,一些业主正因为此点而买房。但这并不表明供使用的车库就是免费的。在此只不过是明确了该车库的使用对象只能是局限于小区的业主,而不能擅自提供给小区外的客户使用。也就是说把这批车库出租或销售给小区业主都是不违背当初的承诺。而只有开发商把这批小区地下车库擅自出售给小区业主外的客户才构成违背承诺。只有开发商在销售广告和宣传资料中明确地做出宣传:小区业主无偿拥有地下车库使用权或产权,则该地下车库的产权或使用权才归全体小区业主共有。
      观点四、车库、车位归业主。判决认为,小区车库、车位当然属于业主。事实上,判决明显违反《物权法》。虽然原一审判决时物权法尚未颁布实施,但在发回重审后作出重审判决时物权法已经生效多年。《物权法》第七十四条第二款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”;第三款规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。说明只要不是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(注:不是车库),业主就只能通过出售、赠与或租赁取得。

       地下车库、车位不属于业主公摊面积
      关于小区车库的产权问题以及开发商是否可以独立销售,我们认为历来都是清楚的,不存在争议。因为建设部早在1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。也就是说,作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积,而且房产部门在办理业主房产证时,均没有将地下车位、车库作为公摊面积计入业主产权证面积。这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等,开发商既可以出租也可以销售。制定这个规章的建设部是我国最高行政机关国务院授权的具体分管全国建筑房地产业的,且符合现行的《物权法》规定,故应当是合法有效的。所以说,开发商出租或销售独立使用空间的地下室、车棚是有规章可依的。

        原来是乌龙
      在笔者连续发表帖子后,近日,得知鼓楼区法院官方微博公开辟谣,澄清该判决是2003年的判决,已被二审法院裁定撤销,发回重审,并非生效判决。原来是网友搞的乌龙。


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